Slitasje vs skade – hva kan utleier trekke fra depositumet?

Utgangspunktet – hva er du ansvarlig for?

Husleieloven § 10-2 slår fast at leietaker skal levere tilbake boligen i samme stand som ved overtakelse – med unntak av normal slitasje og elde.

Det betyr at utleier ikke kan kreve at du betaler for:

• Farging og slitasje av maling som har stått lenge
• Skjolder og småmerker i vegger fra normal bruk
• Riper og slitasje i parkettgulv fra daglig ferdsel
• Hullet i veggen etter bildekroker og spikere
• Bruksmerker på kjøkkenbenk fra vanlig matlaging
• Slitasje på dørhåndtak, lysbryterplater og lignende

Disse tingene er en naturlig del av at noen har bodd i boligen. Du leier boligen for å bo i den – og det setter spor. Det er det utleier aksepterer når han inngår en leieavtale.

Hva er normal slitasje – og hva er det ikke?

Grensen er ikke alltid tydelig, men her er en praktisk oversikt:

Gråsonen: Mange krav havner i en gråsone. Boligens alder og stand ved innflytting er avgjørende: en vegg som allerede var slitt ved innflytting kan ikke faktureres som ny. Utleier kan ikke kreve at du erstatter en ti år gammel parkett med ny – kun kostnaden for reparasjon av faktisk skade, justert for alder og verdiforringelse.

Verdireduksjon og levetid – nøkkelbegrepet

Et sentralt juridisk begrep er verdireduksjon basert på levetid. Dersom utleier har et legitimt krav, er han bare berettiget til å kreve erstatning for den gjenværende verdien av tingen – ikke nyprisen.

De færreste utleiere beregner dette korrekt. Dersom utleier krever full nypris for noe som allerede var brukt ved innflytting, er det et uberettiget krav.

Bevisbyrdereglene – hvem må bevise hva?

Her er et punkt mange leietakere ikke kjenner til: utleier har bevisbyrden for at skaden skyldes deg.

Utleier kan ikke bare påstå at det er skader og trekke fra depositumet. Ifølge husleieloven § 10-3 må han dokumentere at skaden:

1. Faktisk eksisterer (bilder, håndverkerrapporter)
2. Ikke var der ved innflytting (sammenligne med innflyttingsprotokoll)
3. Overstiger normal slitasje
4. Skyldes deg, ikke normal slitasje og elde

Dersom det ikke finnes en innflyttingsprotokoll, eller protokollen ikke dokumenterer boligens tilstand ved innflytting, er det vanskelig for utleier å bevise at skader eksisterte fra deg og ikke allerede var der. Dette er grunnen til at en grundig innflyttingsprotokoll med bilder er din viktigste beskyttelse.

Hva gjør du hvis utleier fremsetter urimelige krav?

Steg 1: Krev spesifisert kravliste

Utleier må spesifisere hva kravet gjelder, beløpet og grunnlaget. En vag melding om at «det er skader» er ikke nok.

Steg 2: Bestrid konkrete krav skriftlig

For hvert krav du mener er uberettiget: svar skriftlig og forklar hvorfor. Bruk kategoriene fra denne artikkelen. Vedlegg dine egne bilder fra inn- og utflytting dersom du har dem.

Steg 3: Finn frem innflyttingsprotokollen

Dersom dere begge signerte en protokoll ved innflytting, er dette ditt sterkeste bevis. Sammenlign utleiers krav med hva som ble dokumentert ved innflytting.

Steg 4: Ta saken til HTU

Dersom dere ikke blir enige, er Husleietvistutvalget (HTU) rett instans. Du betaler 262 kr for å klage. HTU kan avgjøre om kravene er berettigede og fastsette hva eventuelt erstatningsansvar skal være.

Utleier krever erstatning for slitasje?

Beskriv situasjonen og få en vurdering basert på husleieloven. De tre første spørsmålene er gratis.

Eller still et spørsmål i chat →

Juridisk grunnlag

• Husleieloven § 10-2 (tilbakelevering av husrom)
• Husleieloven § 10-3 (leietakers erstatningsansvar)
• Husleietvistutvalget – hvem har ansvar for skader og slitasje

Les også