Maks depositum 2025 – hva kan utleier kreve?

Hva er maksimumsgrensen?

Husleieloven § 3-5 er krystallklar: depositumet kan ikke overstige seks ganger månedlig husleie.

Det betyr i praksis:

Er du i tvil om depositumet ditt er lovlig? Bruk vår depositum-veiviser til å sjekke.

Grensen gjelder uavhengig av om du leier en hybel, leilighet eller enebolig. Den gjelder også uavhengig av hva som står i kontrakten – en klausul som krever høyere depositum enn loven tillater, er ugyldig.

Hva teller som «månedlig husleie» i beregningen?

Her oppstår det ofte forvirring. Den månedlige husleien som brukes i beregningen er grunnleien – altså det faste beløpet du betaler for å bo der.

Det som ikke inngår i beregningsgrunnlaget:

• Strøm (hvis fakturert separat)
• Internett (hvis fakturert separat)
• Parkering (hvis fakturert separat)
• Fellesutgifter i borettslag (hvis fakturert separat)

Eksempel: Du betaler 11 000 kr i husleie, pluss 500 kr for internett og 800 kr for parkering per måned. Grunnleien er 11 000 kr. Maks depositum er 6 × 11 000 = 66 000 kr – ikke 6 × 12 300 kr.

Dersom utleier fakturerer alt samlet i én sum, er det hele beløpet å anse som husleien i beregningen. Da bør du be om en spesifisert faktura.

Hvilke depositumsformer er tillatt?

Det er ikke bare størrelsen som er regulert – også formen depositumet tar er lovregulert.

Tillatt:

Depositumskonto i leietakers navn er den vanligste og eneste fullt lovlige formen. Kontoen skal opprettes i leietakers navn, i en bank utleier velger. Verken leietaker eller utleier skal kunne ta ut penger på egen hånd. Gebyr for å opprette kontoen skal betales av utleier.

Bankgaranti er tillatt som alternativ til depositumskonto. En bank garanterer overfor utleier for et bestemt beløp. Leietaker betaler en garantipremie til banken. Dette brukes sjelden i private leieforhold.

Kommunal garanti eller NAV-garanti er tillatt der dette er aktuelt, typisk for leietakere som mottar sosialhjelp.

Ikke tillatt:

• Kontant overlevering av penger til utleier
• Overføring til utleiers private bankkonto
• Overføring til utleiers driftskonto
• Pant i andre eiendeler
• Krav om forskuddsbetaling av husleie utover én måned (kan komme i tillegg til depositum, men det er strenge grenser)

Ifølge akademisk forskning har mellom 24 og 42 prosent av norske leieforhold et irregulært depositum – altså depositum som er betalt på en ulovlig måte. De fleste leietakere vet ikke at dette er et problem før de prøver å få pengene tilbake.

Kan utleier øke depositumet underveis?

Ja, men bare i begrenset grad. Utleier kan kreve at depositumet økes i takt med lovlige husleieøkninger. Det vil si at dersom husleien økes med KPI (konsumprisindeksen), kan utleier kreve tilsvarende økning i depositumet – slik at forholdet mellom husleie og depositum forblir det samme.

Utleier kan ikke:

• Kreve depositum som allerede er oppe på seks måneders husleie økt ytterligere (det er allerede på taket)
• Kreve depositum etter at leieavtalen er inngått (depositumsavtalen må inngås samtidig med leiekontrakten)
• Kreve nytt depositum dersom det eksisterende er intakt

Et viktig poeng: dersom utleier ikke krevde depositum ved kontraktsinngåelsen, kan han ikke kreve det etterpå. Leietaker er ikke forpliktet til å betale depositum midt i et leieforhold.

Hva gjør du hvis depositumet ditt er for høyt eller på feil konto?

Scenario A: Depositumet er for høyt

Dersom du allerede har betalt et depositum som overstiger seks ganger månedlig husleie, har du krav på å få den overskytende delen tilbake. Send utleier et skriftlig krav med henvisning til husleieloven § 3-5. Dersom utleier nekter, kan du ta saken til Husleietvistutvalget (HTU).

Scenario B: Depositumet er på utleiers konto

Dette er det vanligste problemet. Dersom du overførte depositumet til utleiers private konto eller betalte kontant, er dette et irregulært depositum. Du har krav på pengene tilbake, men prosessen er annerledes enn ved ordinær depositumskonto – du må kreve pengene direkte fra utleier, og ved nekting ta saken til HTU eller forliksrådet.

Scenario C: Du er i ferd med å inngå en ny kontrakt

Hvis utleier krever for høyt depositum eller vil ha pengene overført til sin konto: si fra nå, før du signerer. Du har full rett til å kreve at depositumet settes på en lovlig konto, og at beløpet ikke overstiger seks måneders husleie. Dersom utleier er uvillig, er det et rødt flagg.

Hva skjer med renter på depositumet?

Renter som opptjenes på depositumskontoen tilhører leietaker – ikke utleier. Dette er slått fast i husleieloven § 3-5.

Unntaket er studentboliger, der det kan avtales at rentene tilfaller utleieren (typisk studentsamskipnader). I private leieforhold er dette ikke tillatt uten leietakers eksplisitte samtykke.

Med et depositum på 60 000 kr og en rente på 3 prosent per år, vil du over tre år opparbeide deg rundt 5 500 kr i renter. Det er penger du har krav på. Sjekk med banken om rentene er blitt lagt til depositumet ditt.

Er depositumet ditt lovlig?

Sjekk om depositumet er riktig størrelse og på riktig konto. Tar under 3 minutter.

Eller still et spørsmål i chat →

Juridisk grunnlag

• Husleieloven § 3-5 (depositum – størrelse og form)
• Husleieloven § 3-6 (garanti)
• Husleieloven § 3-7 (utbetaling)
• Forbrukerrådet – depositum
• Husleietvistutvalget – depositum og garanti

Les også